一封“举报信”的出现，意外揭开了两家头部房企之间潜藏的合作紧张关系。
近日，北京兴鼎房地产开发有限公司向广州国资委发送的一封“举报信”在业内流传。信中指出，在北京璞樾项目中，作为大股东的中建智地指控操盘方越秀未遵循既定定价规则，擅自对部分房源“暗中调价”，并影响了隔壁项目的销售表现。
接近双方的业内人士向《第一财经》确认了“举报信”的真实性。目前，项目各方股东正在积极协商，希望妥善解决与营销相关的争议。
在当前的新房市场中，项目降价或房企开启“价格战”已并不少见，即便在北京的高端住宅板块也十分常见。但这次事件的特殊之处在于，矛盾发生在同一豪宅项目的合作伙伴之间。随着楼市持续调整，房企联合开发模式中的潜在风险正逐渐显现。
北京豪宅“联姻”中的波折
近段时间，央企中建智地与广州国资房企越秀地产，围绕北京璞樾项目的营销与操盘问题产生争议。
作为中建智地持股 97% 的子公司，北京兴鼎房地产向广州国资委发出“举报信”，称越秀未遵循统一定价体系，通过调整表价、修改折扣体系等方式，使实际成交价格偏离既定的价格逻辑。
为何一家深耕北京的地产央企，会与一家广州国资房企在定价问题上爆发冲突？
这场纠纷可追溯至今年 4 月。当时，“中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝阳城开”的联合体以 126 亿元拿下黄杉木店组合地块。随后该地块被拆分为两个项目开发：南地块“紫京宸园”由中建智地负责营销，北地块“璞樾”则由越秀负责营销和物业管理。
尽管两个项目在股权结构上极为相似，中建智地均为大股东，但因为划分成两个独立操盘的项目，天然存在竞争关系。
为避免出现“贴身肉搏”，两个项目在前期便尝试差异化定位。例如，紫京宸园主打宋式美学，户型 133–400 平方米；而璞樾走国际范与东方气质结合路线，主推 152–258 平方米的四居产品。
今年 10 月，两项目先后入市，均获得亮眼销售成绩。紫京宸园官宣销售 56.5 亿元，璞樾则达 45.65 亿元，成为当月北京新房市场的两大热门。
不久前，两项目还“携手营业”，联合发布一张海报，展示其 10 月网签数据包揽北京冠亚军，配文“时代双作，共同热销”。
然而不到半个月，“举报信”的曝光便揭示了热销背后的合作裂痕。
根据北京住建委截至 11 月 15 日的数据，紫京宸园共网签 120 套，均价约 9.85 万元/㎡；璞樾网签 130 套，均价约 9.96 万元/㎡，两个项目的整体价差约 1100 元/㎡。
中建智地认为，越秀首开定价不合理，某些品质相同的楼栋，璞樾的价格反而低于隔壁项目。此外，中建还指控越秀营销人员存在不当竞争行为，“导致南地块已认购客户流失”“客户对板块价格预期被拉低”。
因此，作为持股比例最高的股东，中建智地向越秀明确表达了不满。从一封其发给越秀的函件看，中建要求越秀交出北地块的营销工作。然而事件最终走向仍未有定论。
接近越秀的人士表示，各方股东正在沟通协商，希望妥善解决问题；而中建的核心诉求是纠正不当营销行为，希望最终两个项目实现“共赢”，共同维护板块的良性价格体系，为市场提供优质产品。
房企联合开发的潜在风险浮现
中建与越秀的合作纠纷，背后折射的是新房市场竞争过于激烈的现实。
从地段来看，紫京宸园与璞樾所在位置十分稀缺。今年 4 月拿地时业内分析指出，黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，是近十年来朝青板块唯一新增住宅地块，周边配套成熟。
这一板块属于实打实的豪宅区，地块西北方向便是北京豪宅代表作星河湾，其二手挂牌价约 9.5 万元/㎡。周边还有润枫水尚、华纺易城、国美第一城等项目。
不过，朝阳区目前在售的高端改善类楼盘众多，如保利朝观天珺、金茂满曜、中海时光之境、中海朝阳 ONE，以及长江实业开发的北京御翠园。官方还表示未来三年朝阳区将推出 30 宗优质住宅地块。
随着大量高端项目同台竞争，购房者选择更多。尽管紫京宸园与璞樾在地段与产品上具备优势，但客群重叠明显，许多客户会同时考察两个项目，再决定最终选择。
此外，该纠纷也暴露出房企合作开发模式中的结构性隐患。
在房地产繁荣时期，房企常通过合作开发实现规模扩张。国泰海通地产数据显示，截至 2025 年上半年，36 家重点房企的少数股东权益占比已达历史最高的 44%。
合作开发虽能提升扩张速度，但也可能带来隐性负债、债务结构复杂、利益不一致等问题，这些风险往往在市场下行时集中显现。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜指出，目前房企联合开发存在以下普遍性风险：
一是合作方利益协调困难。市场形势变坏时，如销售不佳、利润下降，各方在定价、营销、成本控制方面容易出现分歧。
二是操盘权与股权不匹配风险。例如越秀持股较少但掌握操盘权，容易引发矛盾。
三是销售压力下合作关系的破坏风险。合作方可能为了各自的生存，采取激进手段，破坏合作平衡。
目前，中建智地与越秀的销售目标都相当激进。
作为近几年北京新房市场的“重量级玩家”，中建智地自 2020 年更名后持续加大在北京的投资，不少项目通过联合拿地实现。中指研究院数据显示，2025 年 1–10 月，中海地产、中建智地、华润置地分别以 376.2 亿元、166.1 亿元、162.3 亿元位列北京房企权益销售额前三。
越秀同样大力深耕北京。2025 年上半年其在北京的合同销售额达 197.2 亿元，同比大增 255.1%。今年前十个月，越秀地产全口径销售额达 254.9 亿元位列第二，权益销售额 115.3 亿元位列第五。
至于这两家北京楼市的头部玩家能否在合作项目上达成共识，还需持续关注。
